SinoTrust_华融战略项目报告第二分册外部环境和行业分析.pptVIP免费

北京华融综合投资公司发展战略项目报告第二分册====外部环境和行业分析====2002年11月5日中国北京机密2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第2页目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第3页外部环境和行业分析概述1.外部环境和行业分析的内容包括宏观政策和经济环境分析，行业政策和发展趋势分析，行业吸引力分析。所涉及的行业包括：房地产开发行业、物业管理行业、金融行业、文化旅游行业、高科技行业和多元行业分析。2.房地产开发为华融的核心业务。房地产开发行业研究的目的是为了确定华融今后的房地产业务发展方向。3.物业管理为华融现有业务。物业管理行业研究的目的是为了确定物业管理在华融发展战略中的定位和相应的业务发展方向。4.金融、文化旅游为华融“四业”的组成部分。研究这些行业的目的是为了确定这些行业在华融发展战略中的定位以及可能选择的发展方向。5.对于高科技行业的分析主要着眼于华融曾经和现在考虑的宽带产业，判断是否值得华融进入。6.多元行业分析是通过扫描中国加入WTO后各行业的发展趋势，判断是否有值得华融关注的业务。2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第4页新华信土地政策分析认为：随着国家新的土地政策的完善和严格执行，土地价格将高于原来的协议出让价格，长期的土地价格将趋向市场化，理性化，政府不会人为抬高土地价格，以保持市场价格的稳定和房地产市场的稳定1.土地供应总量将受到严格的限制2.土地供应方式和供应结构将在源头得到有效控制3.土地价格比协议转让价格总体水平上升，但长期价格趋向市场化、理性化。招标、拍卖方式出让土地使用权不会人为地抬高地价，政府通过土地供应总量来调控地价。4.房地产开发行业竞争将趋向激化，实力决定开发机会5.新土地政策对外来经营有利，但对本区域经营有较大的压力6.新土地政策对华融短期经营有利，因为华融目前拥有的土地储备有更好的升值潜力7.新土地政策对华融在北京以外经营长期有利，可以较低的风险快速进入外地市场2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第5页新华信房地产行业分析认为：现在的房地产业正处在一个周期内的快速发展阶段，但开发的发展速度开始超过市场本身的增长速度，风险积累不断增大，不可过分乐观1.我国房地产业正处于成长期，产业处于“有限竞争阶段”2.房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性3.我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，产业集中度低，房地产业的主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低4.商品住宅是房地产投资的主要组成部分；办公楼的投资额总体上无明显增长，比例呈下降趋势；商业用房的投资额近年来稳步增长5.长远来看，中国居民住宅市场容量巨大，发展前景看好。购买方分析表明，个人消费逐渐成为市场需求的主体，购房目的是为了改善住房条件6.中国房地产企业未来发展方向是规模化、品牌化7.现阶段我国房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大；部分地区商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率开始加大8.近年来“圈地运动”愈演愈烈，土地价格不断攀升，房地产相关贷款增加迅猛，政府已经表示“关注”2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第6页新华信北京写字楼市场分析认为：北京写字楼市场供给总量充足，需求增速减缓，地域之争加剧，风险逐步加大1.通过对北京市场8大商圈，199座写字楼的统计发现：甲级写字楼市场竞争激烈，CBD一圈独大，顶级写字楼市场分化严重，乙级写字楼发展缓慢2.北京写字楼市场的供应量在2007年之前将继续保持强劲的供应量3.中资机构、大型企业集团和部分跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，原有的客户群体将出现一定的分化4.金融街产品的市场定位建议：加大甲级写字楼大客...