新和成战略报告－房地产－0804.ppt

浙江新和成股份有限公司机密2003.7浙江房地产领域的发展（草稿）2WWW.BEXCEL.COM房地产是目前增长最快的行业之一，2002年开发投资增长31.4%，远高于基本建设投资，房地产已经成为中国经济的支柱型产业和经济增长的推动力11.724.131.405101520253035基本建设投资更新改造投资房地产开发投资固定资产投资增长情况比较2001年同比增长（％）固定资产投资构成更新改造20.81%基本建设54.85%房地产开发24.34%资料来源：国家统计局3WWW.BEXCEL.COM资料来源：伟业顾问公司市场调查、远卓分析10330510174454.55577.568.530社区配套市政建设工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用基本利润环境因素设计因素品牌因素建造成本38.5%项目收益率22.5%销售成本9%土地成本30%土地转让59弹性成本和利润刚性成本和利润从商品住宅的成本构成解剖，房地产业的利润是可观的以北京4000－8000元/档次的商品房为例：㎡4WWW.BEXCEL.COM主要活动区域总资产主营业务收入未来战略万科北京城建股份ROE注：截止2001年初38.73亿10.37%60.66亿深圳、上海、北京、天津、沈阳等城市未来将专注于房地产市场，通过中心城市储备用地继续做大72.08亿10.23%67.39亿未来将淡出建筑业，以房地产开发为主业，从集团剥离物业等相关业务使其形成纵向整合。以京城北部的北苑家园和大羊坊为重点，向北京西部和东部扩展天鸿宝业金地集团3.50亿32.96%5.37亿北京5.79亿22.71%11.35亿以深圳为主，跨北京、上海、沈阳、大连等16个大中城市公司由区域性品牌向全国性品牌发展多元化经营，宣布进入住宅租赁市场2001年6月30日只有1.28％房地产企业净资产收益率平均在10％左右，但经营较好的企业能得到更高的收益5WWW.BEXCEL.COM北京上海广州企业总数1100家3312家1713家房地产开发投资完成额商品房销售额平均规模平均规模进入特征689.3亿612亿280.5亿302.3亿410.7亿4024万1848万2550万1765万1240万资料来源：远卓顾问分析202.3亿1839万进入所需资金壁垒较高，加上存量房消化所需周期较长，小规模企业资金难以为继，将被淘汰出局市场上的开发企业过多，总体规模较小，进入壁垒低。但小规模企业竞争力比较弱。经过整理，开发企业数量大幅度减少，目前进入壁垒界于北京与上海之间，但企业效益要好于前两者。小企业依然面临上述危险。以北京、上海、广州2001年统计数据为例：在这样一个高速稳定的市场中，大部分房地产商都收获颇丰，导致进入者不断，行业集中度很低6WWW.BEXCEL.COM受高利润和短期回报快等优点吸引，上市公司大量进入房地产行业7WWW.BEXCEL.COM房地产可以较好地解决大型集团实业型投资和短期投资的资金平衡性和连续性问题实业•快速投入，长期缓慢收回利润率低，风险相对较小房地产•快速投入，较快产出•如进行滚动开发，则资金回收较慢高风险，但在目前的一些中国市场情况不正常商贸•低投入，快速收回•如进行持续发展，则需加大资源投入利润率低，竞争激烈8WWW.BEXCEL.COM但也要意识到,全国每年竣工的商品房面积仍然长期大于商品房销售面积，导致空置率居高不下，开发风险仍然巨大0510152025中国1999年中国2000年中国2001年美国1997年香港(79-94年)台湾80年台湾90年国际上空置率合理区间（3%-10%）国际上空置率合理区间（3%-10%）资料来源:中国建设报、国务院发展研究中心、chinainfobank中国住宅空置率与国外比较2001年全国商品房空置率统计总空置面积累计1亿1千万平方米前三年商品房竣工面积之和5亿平方米国家统计局认为中国空置率合理区间（5%-14%）国家统计局认为中国空置率合理区间（5%-14%）9WWW.BEXCEL.COM中部地区西部地区东部地区资料来源：www.chinainfobak.com亿元同比增长%全国2,57829广西2790辽宁15067内蒙古1761江西1961新疆3556重庆5655四川10352甘肃852吉林2348天津9148地区商品房销售额亿元同比增长%全国2,57829广西2790辽宁15067内蒙古1761江西1961新疆3556重庆5655四川10352甘肃852吉林2348天津9148地区商品房销售额经济发展水平高的5个城市占销售总额的58%，北京处于全国第三的位置商品房销售累计增长率销售增长最快的前十个城市大部分是经济欠发达地区，而西部地区占了7位2001年前11月58%0%20%40%60%80...