第一阶段总结和华融三年战略规划报告20021127final.pptVIP免费

北京华融综合投资公司发展战略和实施咨询项目第三次中期报告====第一阶段总结和华融三年战略规划报告====2002年11月29日中国北京机密2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第2页议程一、第一阶段总结1.第一阶段报告会专家和华融意见汇总1.补充分析材料①土地价格趋势分析②商业区宽带接入分析③阜景旅游商业房地产分析2.第一阶段华融内部评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第3页议程一、第一阶段总结1.第一阶段报告会专家和华融意见汇总1.补充分析材料①土地价格趋势分析②商业区宽带接入分析③阜景旅游商业房地产分析2.第一阶段华融内部评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第4页评价意见新华信的答复1.分析比较明确，观点很到位，从能力资源的角度，对华融的将来调整，非常好2.总体不错，分析全面，数据多，非常具体3.新华信做了大量的工作2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第5页对房地产行业分析的意见意见新华信的答复1.对北京土地政策走势必须十分清楚，北京财政收入是过多依赖土地收入，沈阳拍卖高收入，政府炒楼是饮鸩止渴。1.对北京土地政策在报告的43-49页有较详尽的叙述，23-53页是全部土地政策分析；2.北京财政是否应当依靠土地收入，是政府决策行为，报告不便也无需评论；3.报告中引用沈阳的案例是为了说明“协议出让”与“市场出让”的价格差，政府作为卖方，价格在市场交易中实现，是市场行为。4.政府如何定价、定价原则、方式等国家是有严格规定的，“为了政绩”而过分高估的说法是片面的。如果价格高的不合理，市场是不会接受的，2000年北京“广渠门外”45万平米因价格过高流拍就是例子。2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第6页对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复2.全国房地产公司的负债要分清贷款负债和按揭负债1.在分析负债问题时，新华信的观点是行业整体负债率较高，存在风险2.国家对房地产业是否存在风险的评估时，不仅要看房地产企业的贷款负债，同时也要看与房地产交易发生的一切相关负债，才能对整个行业的风险以及对整个国民经济运行的影响做出判断3.中国人民银行已经对部分地区的房地产过热现象提出警告，理由就是该地区房地产业整体负债水平高，对金融市场稳定存在风险。另外，一些商业银行近期也对房地产贷款采取了限制性措施4.朱镕基总理近期在香港也指出：内地房地产业负债太高，有很大风险，不要太乐观！2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第7页对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复3.土地储备：在实行土地批售后，土地是无法进行储备的，没有土地储备。1.按照国家现有政策，获得土地后是有2-3年左右的运作时间的，这为土地储备提供了政策运作空间。2.新华信认为：土地储备不是无限期的占据而不开发，而应当是房地产企业的一种战略规划和业务拓展连续性的体现。3.土地储备是由房地产企业的资金实力和投资策划能力决定的。4.获得土地的模式是多样的，如置换、旧厂房改造等，为土地储备提供了可能性4.什么叫“写字楼街区”开发商新华信认为：•“写字楼街区”开发商是指有成片规划和开发商业区写字楼能力的开发商，区别于单体开发楼盘的开发商。•“写字楼街区”开发商不仅要对写字楼进行规划设计，还要对整个区域的主题设计、附属设施负责。具体命名可以探讨，也可以叫做“商业街区开发”或者“区域开发”。2002年11月5日保密文件、版权所有北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目第8页对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复5.市民花园：定义是不必要的，谈谈市场分析，新华信此项目不必给出。这是新华信对华融住宅建设市场主要定位于中低档住宅的一种建议，是否采纳，华融可以根据发展情况决定。北京住宅市场分析详见报告92-98页。6.“”...