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新疆国际置地房地产开发有限公司管理咨询项目第一阶段工作报告做实基础工作，更新运作理念，全面提升国际置地公司管理工作二OO三年十二月二十四日此报告仅供客户内部使用。未经新华信公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。机密25/5/1保密文件版权所有2新疆国际置地管理诊断和外部环境分析及战略规划总结报告报告内容¶第一阶段项目进展回顾¶新疆国际置地公司内部管理诊断¶新疆国际置地公司外部环境分析¶第二阶段工作计划房地产行业概述房地产行业概述地区房地产市场分析地区房地产市场分析房地产特性分析房地产特性分析房地产产业发展分析房地产产业发展分析25/5/1保密文件版权所有3新疆国际置地管理诊断和外部环境分析及战略规划总结报告经营性土地的供应方式发生了大的变化市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值；保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败；市场的完善和市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值；保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败；市场的完善和市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。土地供应土地供应土地供应土地储备中心招标挂牌拍卖开发商回收闲置土地25/5/1保密文件版权所有4新疆国际置地管理诊断和外部环境分析及战略规划总结报告1999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展199719981999200020010500010000150002000025000300003500040000全国房地产企业土地占有量待开发土地面积新购置土地面积25/5/1保密文件版权所有5新疆国际置地管理诊断和外部环境分析及战略规划总结报告全国2002年土地交易价格指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式注：土地交易价格指数以前一年为100计算从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交易价格从2001年起有较大幅度提高部分省市的市场交易价格指数增幅惊人，太原市2001年至2002年增幅为26.6%，在土地价格市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅较大从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交易价格从2001年起有较大幅度提高部分省市的市场交易价格指数增幅惊人，太原市2001年至2002年增幅为26.6%，在土地价格市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅较大1999-2002年全国及部分省市土地交易价格指数80901001101201301999200020012002全国上海北京太原25/5/1保密文件版权所有6新疆国际置地管理诊断和外部环境分析及战略规划总结报告根据建设部的统计数字，近几年房地产业的毛利率在40%左右。但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争...