1210-马兰房产部部长访谈记录lzq.docVIP免费

访谈记录时间12-10被访谈人师伟被访谈人部门马兰房产部职务部长被访人联系方式访谈人孙彤记录人刘竹青主要内容：Q:房产部的职责A:市场开发、选址。找房子。Q:济公那边有一个在华联、一个在青年湖是你们推荐的，你们有要求吗？A:有。我听说济公跟我们找房差不多。面积、价位差不多。我们现在找房有11个人，包括我。我们现在不是自己出去找房，我们找中介公司，我们做了一个商圈规划，哪些地方适合马兰，三年了。局部的将建筑物勾画出来。在这一片适合马兰开店。华联那里，地方很好但很小。Q:房子的规划有区域的规划A:应该是，因为布的网点应该有一个科学合理的间距。一个店的辐射面大概有多大，在这个店的辐射面外再选址。有些是遗留的，以前开店是瞎开，马兰刚起步时是承包，谁找到谁开。有些距离很近，但店很小，辐射面小。和平西桥附近三家店的客户群布一样。Q:我们是否按区域落实A:我们按北京市，因为房产是资源，错过一家可能就没有了，有点像开发资源的心态去找，否则不好找。我在济公给他们上过一次课。他们的做饭有点人海战术，那样职工也类，也起不到好作用，互联网、中介和房虫（从前清就有）、我们的商圈规划。他手里的信息面比较窄，但他们掌握的信息比较真实。你只要把你的要求给他们他们就会找到，在有就是我们的商圈规划，留意房产。留意你们是做什么的，顾客需求，如家属区活动范围有多大。Q:我们怎么确定到底消费者是谁？A:如建德门桥，比较繁华，小的写字楼比较多，还有离中科院比较近，有固定居民，而且交通便利，人气比较旺，有一定的上班族掂底，再用信誉吸引人。Q:是否有分析A:首先考虑地理位置属于商业区、商务区、交通要道等中的哪一类，这些人能否接受你的产品，接受的人的比例。Q:如何确定A:这就看客户群的收入情况，周围的单位最起码可以承受起一碗面的消费，单位效益比较好，中午不回家，我们会数人。比如公主坟，桥的东西南北，但城乡那里的价位就非常高，但租金太高，我们的营业收入不足以弥补租金。Q:分类A:商业区是最好的，商务区，还有一种是居民区。Q:数数A:这是一个综合性的，不是过来的人都数，主要是数目标客户停留的地方，比如写字楼，看他们停留的地方，大的写字楼一般都有食堂，再说他们不可能出去吃，还有一些小公司，他们没有实力，没有食堂，这样就会好。主要是招租的小公司。Q:从发现到确定的时间A:好的地方，大家一看就了解，如王府井，这种房子就不能托，这时就得抓紧时间，我们的时间长了，在一两天时间就可以解决，就怕是听着好，但细细一分析又拿不准，这就需要考虑了。Q:A:我们还要配合办证照、装修，因为我国的房地产比较乱，如房子格局不让动，与房主和房地产公司协调，还有就是办证照，有的是开了业了证照还没办好。Q:A:新开业的房子比较贵，北京的房子吵得很厉害。我没有仔细了解济公沙锅，但房租贵，做起来肯定费劲，如果房租超过营业额的40％就没法做了。比较费劲。一个品牌在发展初期，不能只考虑经营效益，还要考虑品牌效应。如果开一家就挣钱不可能，但是开一家就不挣钱就很难了。但在不亏的时候，可以为了品牌牺牲一部分利润。Q:营业之后是否可以看出地点选的好不好A:应该说选址在很大程度上制约着营业额。营业不好，很可能是选址选得不合理。Q:好的标准A:房价低，商圈的质量高，综合性的，人流量大，常驻人口多。但也不一定。一个店的好坏一个星期就能看出来。但我们的一个店刚开起来是8000多，现在已经是5000多，这就是经营的问题了，而不是选址。我们经常接到电话，希望告诉他们最近的马兰拉面在那里，这就不是选址问题了，而是品牌问题了。Q:A:我们的选址主要是18－40岁之间，自己有经济收入的，我们选的地点基本接近他们。这个年龄段的人活动多的地方是选址目标。Q:北京的消费层次A:应该说南面的消费低，北面和西面好一些，东面居中。Q:饮食区A:我们的产品设在餐饮区和小吃街反而不好，马兰主要是方便、快捷、卫生、实惠，马兰的选址应该把他的特点体现出来。我认为砂锅的选址和马兰还不一样。Q:砂锅的定位A:砂锅冬天可能会来吃，夏天满头大汗的。冬天和夏天可能会有差别。我不知道他们的定位，价格、品种。我是...