汽车城商业地价模型.pptVIP免费

25/5/2上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting1汽车城商业地价模型25/5/2上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting2地产投资模型分析的主要原则地产的投资模型分析需要前瞻性，对分析方法进行综合运用和总结，经验性与原则性并重。投资分析是数量性和非数量性相结合分析（analysis）＝数据（data）＋模型（formula），如果只有数据，没有运用一些模型去分析所得的数据，那么严格来说这只是资讯报告，不是分析。投资分析的运用是投射性，不是预测性前者承认分析局限，后者则当分析员是神，可预知未来投资分析要根据实际情况来确定其采用简单或复杂的方法要视情况需要，时间多寡及可运用的资源包括人才和金钱。简单的分析可作为粗略的参考，而在时间和各种资源都比较充裕下作出的分析，则准确度相对较高，但又面临较大的模型风险。分析结果可参考而不可尽信分析无论细致到什么程度也不能“尽信”，历史数据依然是“历史”的反映，而且模型一般是单向性的，缺乏现实各因素是互动性。25/5/2上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting3产业投资带动经营用地价格上升在仪征汽车城开发的过程中，是通过对汽车产业的投资开发来带动整个汽车城的发展，经营用地的地价上升是随着产业规划的成功实施、工业总产值的增长、人口的增加，带动第三产业的发展逐步升值的，如何估算未来经营用地价格的增值，是整个投资项目效益分析的关键之一。在仪征汽车城开发的过程中，是通过对汽车产业的投资开发来带动整个汽车城的发展，经营用地的地价上升是随着产业规划的成功实施、工业总产值的增长、人口的增加，带动第三产业的发展逐步升值的，如何估算未来经营用地价格的增值，是整个投资项目效益分析的关键之一。因此在投资项目中分析中需要对附近城市的经营用地的价格变动趋势进行分析，通过合理的比较分析来设定仪征汽车城经营性用地的当前地价及未来增值进行估计与测算。因此在投资项目中分析中需要对附近城市的经营用地的价格变动趋势进行分析，通过合理的比较分析来设定仪征汽车城经营性用地的当前地价及未来增值进行估计与测算。25/5/2上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting4产业投资推动地价上升的过程中，经营性用地的开发及升值一般具有滞后性土地开发土地开发产业投资产业投资就业人口增加就业人口增加消费需求增加消费需求增加工业产值增加工业产值增加住房需求增加住房需求增加形成产业聚集效应形成产业聚集效应更多企业入住更多企业入住工业用地增值工业用地增值生活用地增值生活用地增值商业用地增值商业用地增值第三产业发展第三产业发展从产业投资到地价增值经营用地促进工业用地升值25/5/2上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting5仪征汽车城经营性用地地价预测包括两个方面：2006年开发时的地价以及后续走势，有两种分析方法2006年开发时的地价2006年开发时的地价地价在未来的走势地价在未来的走势周边相类地区、城市比照研究和定性分析法周边相类地区、城市比照研究和定性分析法建立产业联动模型进行回归和模拟测算建立产业联动模型进行回归和模拟测算25/5/2上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询Copyright©2003BySINOTRUSTManagementConsulting6根据附近城市土地交易价格指数来估算经营性用地的价格的年增长率[土地交易价格指数]土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。[土地交易价格指数]土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的...