乌鲁木齐房地产市场分析方法.pptVIP免费

乌鲁木齐房地产市场分析方法二OO四年四月二十四日此文件供新华信2003年度咨询方法创新评选活动使用，同时也可作为新华信地区性房地产市场分析模版。机密——源于新疆国际置地全面管理提升项目第一阶段报告制作人：王海文25/5/2保密文件版权所有2乌鲁木齐房地产市场分析方法相关说明¶一般来说作地区性的房地产分析，都可能要做一个全国房地产业形势概述。本文是在已做全国房地产业分析的前提下，所做的地区性房地产业的分析方法和思路；¶本文重在说明乌鲁木齐地区性房地产业分析的方法和思路，而不在于表述乌鲁木齐地区房地产业的具体情势及详细内容；¶本文所述的房地产业分析方法和思路具有较强的普遍意义，对新华信做其它地区的房地产业分析仍可作为一个参考或模版；¶本文所述的地区性房地产业分析方法和思路，是基于目前做项目时主要通过网上、现有的一般能获取的资料来考虑的。25/5/2保密文件版权所有3乌鲁木齐房地产市场分析方法地区性房地产市场的分析思路地区经济发展状况分析地区房地产市场地区专业市场分析1.总量分析；2.结构分析；3.水平分析；4.经济发展状况总结1.政策分析；2.城市规划影响分析；3.土地供给与需求分析；4.房产投资和市场供给；5.主要开发商分析；6.房地产需求分析；7.房地产市场总结1、住宅市场供给；a.目前住宅市场的供给、开发、空置面积；b.供给预测；c.供给影响因素；2、住宅市场需求；a.需求预测的思路和方法；b.供需结构比较；c.需求影响因素及需求偏好调查3、关键成功因素25/5/2保密文件版权所有4乌鲁木齐房地产市场分析方法乌鲁木齐地区房地产分析所采用的模式对乌鲁木齐地区性房地产市场的总体分析模式：现状类推模式现状类推模式现状类推模式是假设客户所面对项目开发市场与乌鲁木齐地区的宏观市场同构，而且假设市场条件未来仍将继续，由此给客户提出开发项目的建议。25/5/2保密文件版权所有5乌鲁木齐房地产市场分析方法地区性房地产分析时一个潜在的或隐含的基本框架地区市场专业的物业市场供给需求供给需求过去现在将来过去现在将来过去现在将来过去现在将来经济人口区位地点人文心理房地产分析房地产分析两个层次两个层次两个方面两个方面三个时段三个时段地区市场地区市场专业物业市场专业物业市场将来将来现在现在过去过去供给供给需求需求五个因素五个因素区位区位人口人口经济经济心理心理地点地点25/5/2保密文件版权所有6乌鲁木齐房地产市场分析方法地区经济发展状况分析从以下方面的进行......经济分析指标经济分析指标总量指标总量指标结构指标结构指标水平指标水平指标包括GDP、工业、商业、投资、物价、金融、人口、进出口总量指标以及对以上未来发展的预测。包括GDP中第一产业、第二产业、第三产业等结构指标。目前乌鲁木齐的产业发展状况包括职工的平均工资、消费，特别是全部收入在居住上的消费、人均居住面积等水平指标。经济发展分析房地产宏观市场房地产专业市场25/5/2保密文件版权所有7乌鲁木齐房地产市场分析方法在对乌鲁木齐经济发展进行各项分析的基础上，最后可作一个小节性的总结......基础产业和基础设施的建设情况、固定资产投资概况......33居民的收入、可支配收入的增长速度、其收入的消费分配......55乌鲁木齐近年的经济总体发展格局、趋势和发展速度......11城市人口的变化情况：人口总数、城市人口增长率，家庭规模......44投资的总体格局，投资的方向，投资的主体及其发展趋势......22近年来，城镇居民住房条件变化情况和发展的大体格局......66举例举例经济发展分析房地产宏观市场房地产专业市场25/5/2保密文件版权所有8乌鲁木齐房地产市场分析方法对房地产相关政策的分析，首先要理解房地产政策的实质和类型，以及它们可能在哪些方面影响房地产市场房地产政策的类型房地产政策的类型房地产政策可分为两大类：市场性政策和社会性政策。1、市场性政策：直接服务于市场。如土地的出让与转让等。按其作用又可分为四类：一是房地产市场进出管理政策；二是房地产市场交易政策；三是房地产市场竞争管理政策；四是房地产市场收益分配政策；2、社会性政策：服务于社会，对市场起间接影响作用。如产权登记、房地...