我国发展分时度假交换系统前景分析.docVIP免费

我国发展分时度假交换系统前景分析魏小安刘赵平一、旅游分时度假交换系统的历史回顾本世纪60年代中期，"分时度假"的概念在法国阿尔卑斯地区兴起，70年代之后传入美国。在供需两方面因素的共同推动下，旅游分时度假系统逐步在欧美地区发展和成熟起来。随着旅游分时度假系统的成熟和完善，部分国际化的集团公司将分时度假系统进一步拓展为分时度假交换系统，即度假房产的使用权持有者，将自己的度假房产使用权，通过全球计算机网络交换系统，换取同等级但位于不同地区的度假房产使用权。在发展早期，旅游分时度假系统只是旅游住宿系统中一个极小的细分市场，推动其发展的主要动力来自部分经营不善的饭店和房地产开发商，参加销售的度假房产也多为将原有滞销的其它类型房产稍加转换的“新瓶装旧酒”。在1977年，95％以上的分时度假房产是通过其它项目改造而来的。到1980年，在全球仅有15．5万个家庭拥有分时度假房产，分布在500个度假村。随着相关法律的健全，分时度假系统逐步走人正轨，到80年代中期，90％以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。特别是1987年之后，许多大的饭店集团和开发商介入这一领域，分时度假房地产的质量有了较大提高。到1992年，世界参加分时度假系统的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个。市场上旅游分时度假系统房产总值约150亿美元，这些度假村分布在全球75个国家，购买者来自世界各地的157个国家。目前全球最大的旅游分时度假交换系统公司是国际分时度假交换公司(ResortCondominiumInternational，简称RCl)，这家总部设在美国印第安纳州的美国公司，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。90年代，我国开始引入旅游分时度假系统的概念。海南、深圳等地的部分饭店开始操作单体分时度假产品，北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市的14家度假村已加盟RCI。二、旅游分时度假交换系统的产品模式1．传统分时度假产品传统意义上的分时度假是指在购买该产品后，在指定地点、指定时间免费使用住宿设施；在指定地点、选择时间免费使用住宿设施(时间选择并非完全随意，而是在一定的期限内选择，并且按先订先住的原则管理)；或者选择地点、选择时间免费使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿设施也确定为某种类型。最常见的住宿设施是自助式公寓，公寓内装修较好、布置有家具，特别是有厨房和卫生问。分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。如对于房间大小的一般规定是：度假饭店房间不小于18.6平方米；供两人住宿的套房在23．5平方米以上；供4人住宿的套房在41.8平方米以上；供6人住宿的套房60．4平方米以上；所有房间都必须备有单独卫生间，6人套房必须平均拥有1.5个卫生间。2．新型分时度假产品消费者一次购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的“货币”。他们可以使用这些“分数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其“分数”所能负担的住宿设施。迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。在分时度假设施的档次方面，也有了更多的选择。如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的会员可在每年指定的期间内(一般是淡季)，免费在豪华的度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。经济型饭店连锁交换系统，则主要提供在经济型饭店中进行选择的分时度假产品。除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。三、我国发展分时度假交换系统的有利条件从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了发展旅游分时度假交换系统的条件。1．房地产积压和饭店出租率下降在经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，在经济调整之后，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城市社会经济调查总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前全...