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第一部分：2004-2006年3/1年营销战略一、市场发展趋势预测l市场概述A.城市概况1、总体状况：昌平区卫星城位于首都北京北部，城区面积12.5平方公里，城区总人口15万，其中常住人口10.8万。各类楼房居民住户3.3万户，平房居民住户3000余户。截止至2000年,昌平地区已经基本不存在纯粹的农业户口居民,95%以上为非农业和居民户口。（截止日期：2003年10月底）2、城市经济状况：昌平地区的主要经济发展项目是以旅游观光、文化教育、科技研发以及中小型、知识密集型的生物电子产品制造业为主。除了地方政府机关职能部门以外，原来存在的大型国营、集体企业普遍受到国家整体宏观经济政策及产业结构调整的影响，基本都处于亏损或濒临倒闭的状态，依靠市政府和地方政府的财政支持勉强维持现状。不久，这些企业将全面推向社会，在市场经济环境下，谋求自身发展。3、城市环保政策：昌平区卫星城被誉为“北京的后花园”，不允许环境污染较严重的大型工业企业存在。因此，根据昌平区环保局2002年度下发的文件指示精神：从2002年3月起实施新的锅炉污物排放标准，各单位1T以上的锅炉污物排放浓度不得超过100毫克/立方米。2003年11月1日起执行排放标准不得超过50毫克/立方米。并且规定各种新建、改、扩建的项目，原则上不得使用燃煤，改为使用清洁能源。4、城市能源政策：昌平地区的城市能源结构为：充足的电力供应（昌平地区拥有华北地区最大的人工抽水蓄能电站）；低硫煤炭；由天津东海燃气公司等三家天津公司共同经营的管道液化气瓶组；由昌平液化气公司经营的罐装液化气；由北京燃气集团经营管理的城市管道天然气。（北燃昌鸿燃气咨询有限公司2003年8月8日正式成立）以及我公司经营的城市管道天然气。根据京政办发《2001》28号文件规定：能源结构调整的指导思想是大力引进和发展清洁能源，将目前以低硫煤炭为主的污染型能源结构逐步转变为以天然气、电力等优质能源为主的新型清洁型能源。我公司市场发展状况：截止2003年10月底，我公司共计发展居民用户：20345户；工程安装：13933户；置换通气：8253户。天然气的气化率为：23%。安装比例为：68%。工商企业用户合计35户，发展开口气量为8982.3立方米/日，置换通气开口气量6269立方米/日。（截止日期：2003年10月底）5、与政府合作状况：自2000年11月16日我公司成立以来，昌平区政府赋予了我公司管道燃气的独家经营权。到目前为止，昌平区政府共下发有关文件两份，昌平区物价局关于价格批示一份。相关文件的及时出台，对于我公司的经营发展起到了相当重要的积极作用。与此同时，通过公司高层领导和市场主管领导的专项公关，我公司与地方政府机关的各职能部门主要负责人建立了较深的友谊。这对于我公司在本地区今的市场发展起到了举足轻重的作用。但是，2003年8月8日北燃昌鸿燃气咨询有限公司的正式挂牌成立，对我公司在昌平地区的发展产生了较大的影响。6、居民住宅：截止至2003年10月底，昌平地区共有大型居民小区22处，老旧居民区8处，居民人口总量11381户，已经存在十多年的时间。职工平均收入在600元/月到1200元/月之间。自2001年至今新建居民小区14处，居民人口设计总量12847户.新建的房地产项目以旧房改造1为主。较集中的平房居民区受拆迁资金压力的影响，进展相对较慢。部分黄金地段则以高层住宅和临街的商业设施为主，靠利用空间面积、降低投资成本、获取最大利润。在未来的三年发展过程中，昌平地区的房地产市场将逐渐趋于饱和状态，地产发展呈缓慢增长态势。由于市场经济发展速度和居民购房能力的差异。尤其是对于房地产行业市场的逐步规范，曾经的泡沫经济和不规范的地产操作将不会再有生存空间。因此，总量控制和健康发展才是最基本的存在条件。根据我们昌平公司将近三年的市场发展，我们预计在未来的发展过程中，我公司的市场发展空间必将会逐渐减少，最终要依靠我们的市场占有比例和本企业的高效运营和优质服务生存下去。预计未来三年内昌平地区的房地产总体增容水平每年在10%—20%左右，房地产市场的年度增长面积在15—20万平方米之间。为适应奥运经济的发展需求和城市发展的需要，地产行业将呈现多元化的发展趋势：经济适用住房、...