访谈笔记_总经济师董利平.docVIP免费

北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目访谈笔记被访人：董利平，华融总经济师时间：9:30am–:30pm，2002年9月11日星期三地点：通泰大厦８层贵宾室访谈人：赵民，郭刚，杨力，余继业，乐英明，丛寰宦整理人：杨力，余继业访谈纪要：1．赵民：本咨询项目提出背景董利平：这件事情是在年初开始酝酿的。华融与金融街合并后，新华融仍然是一个企业，而不是集团公司。去年区政府下达了“奥运行动规划”，对各项目做出了“提高标准，加快进度”的指示，根据这一精神，华融所有目前在建的项目都要在2008年以前完成，在这一背景下，王总判断，公司在2007年年底以前所作的事情已有充分安排，但是（1）以地产起家、已将业务扩展到房产开发的华融如何在2007年后区内资源利用完毕的基础上求得公司进一步的发展；（2）在原先两家企业合并后，原华融系统内企业很多，在近三年来，逐步进行了清理，但在清理的过程中，只是“为清理而清理”，对未来的发展方向脉络并不清晰；（3）具体而言，公司的文化旅游项目遇到了整合困难，虽然修缮了白塔寺、地王庙等古迹，但由于政策上的障碍，不能拥有古迹的所有权，也不能为公司带来实在的经济效益；在金融业方面，虽然公司参股了一些金融机构，也在这方面进行了一些尝试，但是公司拟建的非银机构进入门槛非常高，此时没有什麽进展，而北京地区证券公司等“壳”资源非常稀少，用这种方式进入金融业的难度也很大；高科技方面，进展也不是很大，主要的原因是公司缺乏这方面的专门人才。因而，公司希望能够做一个战略规划，解决以上问题，为公司未来的发展指明方向。本来公司有意让研发部来完成此项工作，但研发部人力有限、其他任务较多视野也有局限性，因而决定用外脑来解决这个问题。2．赵：四大主业除了房地产业外，是否应该将范围更为集中，选择一项作为以房地产并行的主业？董：华融这样的企业不是普通的企业，带有很强的政府色彩，做事能够看到一二十年以后就很不错了。现在的问题是，世界500强中没有一家公司的主北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目业是房地产，中国的房地产企业有带有很强的地域性，因而公司的成长空间是存在问题的。华融取得今天的成绩在很大程度上是依靠了西城区的区位优势，对现在公司的效益，土地应该提供了最大份额的边际贡献。反观“万科”的成功就是完全脱离了政府的扶持，在纯粹市场条件下取得的。王时从不做一手的地产项目，而只进行二、三首的项目开发，就是因为在中国的现实条件下，他没有政府资源可以利用，因而在北京只做三环以外涉及拆迁量较小、无需政府介入的项目。同理，华融如果脱离了西城区，处在和万科一样的条件时，也是无能为力的。因此，在外地即使有了好的地块也难以像在西城这样顺利。例如：嘉鸿在昌平就遇到了当地势力的刁难，困难很大。总之，中国的房地产业是一个地域性非常强的产业，水很深。公司的领导班子已经达成共识，房地产业在今后十年内肯定是公司的主业之一，因为公司领导班子和骨干人员的知识、技巧、关系优势都在这个领域之中。到2007年底，公司所有在建项目除了阜景项目外，金融街、西外、德胜、西单改造这些大型项目都会完成，届时，公司到底向何处去？阜景项目的前景则不确定，政府会对这一区域进行重新规划，但经过华融测算，按照这一方案，公司很难从这个项目中赚钱。公司的其他项目，龙泽苑和“西马”在两、三年内也将完工，因此，寻找土地后备资源是现在的当务之急。公司现在也在考虑转向住宅开发，因为这一领域拆迁成本小，周期短，公司可以通过在龙泽苑和“西马”项目中积累的经验，以嘉鸿和金易牵头，同时利用金融街的一些资源，在住宅开发领域有所作为。但是，公司高层有这样一个共识，即奥运会后北京的整个房地产业会有一个比较大的滑坡，公司现在就要预备新的利润增长点，起到利润助推器的作用，以便在那时抵消由于房地产业衰退造成的公司效益下降。现在公司定下的四大主业中，金融和高科技的门槛都很高，公司也缺乏这方面的人才，例如，在与一家财务公司谈判收购时，公司就因为没有这方面的人才而心里没底。3．赵：公司在资金上可用的资源如何？董：公司...