访谈笔记＿物业副总经理皮强.docVIP免费

北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目访谈笔记被访人：皮强,金融街物业管理公司副总经理时间：13：30–14:30，9／16／2002地点：通泰大厦华融公司贵宾室访谈人：杨力,余继业整理人：余继业访谈纪要：1、请介绍工作关系和鼎泽物业公司的关系？我2001年11月来物业公司，分管小区物业管理。鼎泽公司是我们的控股公司，主要为龙泽园项目成立的物业公司。也是有两家大股东成立的2、希望求证一些物业公司的总体认识？一是一个微利行业，成本结构非常固定（对！对！）二是开发商一般无法通过物业公司获得利润，物业基本上是房地产开发的保值、增值手段，希望通过提升品牌，促进销售？总体概念是这样的，保值、增值，提升物业的品质，算是一个卖点。3、小区物业除了鼎泽，还有别的吗？除了刚才介绍的两片成规模的物业，还有特殊的房管经营中心，负责直管的拆迁安置房的物业管理。还有一些兼管的物业承包给当地的物业。主要是拆迁房。目前负责的物业面积一共有100-120万平米，分布在海淀、丰台、大兴、通州。物业的排名，还是比较小的。大的是天鸿、中海、万科等。4、从房地产开发中的地位和作用，第一戴维斯对品牌保值、增值，物业是为客户服务，对销售有何关系？绝对不能分开，物业品牌对销售有支持。住宅比较特殊，万科建管实际上也没有分开。普通住宅的物业管理都是亏损，主要原因拖欠比较厉害，加上政策对收费的限制。万科每年亏损在2000-3000万，主要靠开发支撑。写字楼一般不会亏损。高档公寓也还可以维持。5、目前物业的服务水平如何？鼎泽如何保证收费比例？服务水平是一流的。我们有办法，从住户入住是签定相关协议。但是还是需要公司的定期收费通知和入户收费。目前没有更成熟的先进办法。但是物业和开发是分不开的。很多问题是开发的问题，物业公司无法解决。我们只能在现有物业和设施存在的前提下提供服务。这也是制约收费的一个因素。6、谈一谈公司对物业的认识和物业在公司处在什么样的位置？从今年开始，公司对物业比较重视，华融对我们提出了很多的要求和希望，我们也希望尽快提高自身的水平，适应市场和总公司的要求。公司很关注。华融物业有两条腿，高档写字楼和中低档住宅。我们希望能接下整个金融区的物业管理，将来西直门也一样。我觉得我们的物业管理不错。3-5年后小区物业管理会更好。7、从财务角度看，物业公司还需要总公司输血吗？没有。目前公司都是独立运作的公司。北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目8、金融街物业的名称会不会对业务发展有局限？有没有考虑将小区物业相对分开？目前的写字楼和小区物业的性质和流程完全不一样。我们已经是分开的。唯一是房管中心，要服务好这些拆迁居民，亏损较大。主要是各种费用收不上来。公司以后做中低档的物业管理，统一用物业公司，不用金融街品牌。物业管理目前按项目较好，品牌花销大。项目规模大了，还是可以盈利。9、公司领导对物业公司实力的认识？物业公司是劳动密集型。我们认为兄弟公司进去比较好。但是趋势是市场化，招标。我们的思路是提高我们的服务水平。我们的公司管理程序严谨，有水平，有实力参加这些项目的招投标。