访谈笔记＿金易总经理韩连军.docVIP免费

北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目访谈笔记被访人：韩连军,金易公司总经理时间：1:30PM–2:30PM，9／13／2002地点：通泰大厦8层,华融综合投资公司第一会议室访谈人：郭刚，余继业，丛寰宦整理人：郭刚访谈纪要：1．本人情况94年加入金融街，工作一直到99年，其间担任王功伟的助理，负责工程工作。99年后在金易公司工作，先担任董事长，今年调整后担任总经理。2．公司情况注册资本1000万，股权结构为5221，华融系统70%，西城区教委30%。合资情况有历史原因，例如教委进入是因为政府认为公司缺乏管理人员，所以引入新股东。金易成立之初负责94年后金融街的拆迁用房，开发西马小区。原来拆迁政策以“实物拆迁”为准，为计划工程。98年后北京拆迁政策改变为“货币拆迁”，居民有选择权，金易的模式逐渐向市场运作转移。目前拆迁用房约40%。公司结构为五部一室：规划、工程、财务、销售、预算、办公室公司财务状况良好，基本没有贷款西马小区总面积60万平方米，占地40公顷。一期为27万（立项在金融街），2期为30万（立项在金易）。目前在做2期。估计还有3到4年完工。西马的优势在于规模效应（在南郊），交通也较为方便。问题在于配套还不够完善。2期公司内部自己开展项目分析，并引入香港中原公司参加项目策划定位普通工薪阶层，价位中等偏上，大约RMB4000-4500销售预计11亿以上，估计利润率在7.5%，净利润总额在几千万4．住宅市场的看法高挡物业主要强调区位概念小康住宅要求人均18平米，现在北京人均8平米，长远看来总体需求看好目前主要因为奥运概念，政府拉动为主，2008年后可能萎缩或下调北郊和南郊定位不同，南郊以拆迁为目的，消费层次相对较低5．项目成功关键项目策划最重要，控制依靠预算员和财务控制6．战略考虑北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目金易公司目前实力不够，只能做小项目。资本金少，谈大项目可能有问题。但公司自身具备了独立运行的能力。未来发展需要走两条道路，一是自身发展，二是依靠华融总公司嫁接项目。作为华融来说，未来发展需要解决两个问题：一是作为政府的企业能否进行市场竞争（决策的权威性是否在于企业）？二是如何进行竞争？华融优势在于人和，社会资源多。金融街和金易内部操作上没有什么不同，但外部沟通显然金融街在西城区更为有利。