新奥置业最终报告（6）－项目成本管理（提交审议版).ppt

2004.3廊坊新奥置业项目成本管理体系机密此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其它机构不得擅自传阅、引用或复制本报告包含企业重要信息，远卓建议客户采取最高级别的保密措施来保管、查阅本文件新奥置业管理咨询项目最终报告（6）2WWW.BEXCEL.COM重要说明•成本控制体系非本项目合同内容，本文仅作参考•成本控制与管理是全公司系统性的管理工程，牵涉到企业的方方面面，本文件仅阐述在项目成本控制中的关键要点与控制办法•由于项目成本控制牵涉到很多专业知识，而远卓作为企业管理咨询公司在这些专业方面将会更多地与企业的专业人士进行合作，并充分借鉴其他专业房地产公司的经验，我们希望能够结合新奥员工的专业知识以及对企业的理解、结合其他企业的成功经验与远卓的系统思维，将大家的智慧都发挥出来，共同构建一个适合新奥的成本控制体系。•成本控制体系是需要长期积累的，本文难以涵盖在企业运营中、项目施工中遇到的所有成本问题；许多制度仍需要公司组织专业人员在工作中逐步建立、完善•成本控制的主要手段是预算，项目预算远卓另文专述3WWW.BEXCEL.COM目录项目成本控制体系分环节成本控制指南4WWW.BEXCEL.COM全面成本管理体系是全方位的，远卓在本文中重点阐述项目成本控制部分树立全员成本意识制度保证预算体系权限体系绩效考核流程体系组织保证项目成本资金成本管理费用期间费用总责任人环节责任人环节责任人全面成本管理体系5WWW.BEXCEL.COM项目成本管理体系不是单纯指在任何环节都努力削减成本，而最关键的是建立动态的成本管理体系，实现事先管理、过程管理、动态管理•核心是全面预算管理，即事先管理、过程管理、动态管理•事先管理、过程管理、动态管理是通过概算－预算－实际发生三个环节，从成本的角度进行动态规划、分析和控制•帮助管理层动态掌握成本的变化•通过不断积累经验型数据，建立自身的成本标准体系成本管理是：•单纯指在任何环节都努力削减成本•只有基于完全准确的预算，才能进行成功的成本管理成本管理不是：6WWW.BEXCEL.COM远卓建议从三个方面来构建项目成本控制体系控制工具总控制人关键控制环节7WWW.BEXCEL.COM房地产开发企业造成成本失去控制的原因是多方面的，而新奥置业最核心的问题是缺少项目成本总责任人与项目成本控制工具总成本高采购外协失败的产品设计缺陷质量/功能过剩销售成本施工管理施工设计销售费用过高采购成本高外协成本高进度质量施工困难的设计更严重的是，新奥目前缺少全程成本控制责任人，没有人对成本付最终责任，再加上项目预算与实际支出脱节，成本计划又缺乏动态更新，往往是项目开发结束后才发现成本过高，设计变更频繁全程成本控制总控制人此图仅为举例8WWW.BEXCEL.COM远卓建议，置业每个项目都需要设定一个总责任人对该项目的盈利负责，人选的要求是能综合协调公司各种资源。他对项目过程中所有的成本控制环节进行全面监控管理和承担总责任全程成本管理总责任人技能要求：熟悉房地产项目运作、熟悉该项目组织要求：总责任人可以是总经理，也可以是指定的某个副总，人选的要求是能综合协调公司各种资源，充分利用组织的力量对项目进行全面控制，例如能够组织审算办进行成本控制，能够组织财务部进行预算控制，能够组织技术质量部进行质量监督……总控制人9WWW.BEXCEL.COM总责任人再把成本责任逐步细分，落实到环节责任人上，这些责任通过流程、权限落实到各个部门，并设定为KPI指标，直接与考核激励挂钩总责任人施工图项目施工审算、招投标开发规划销售其他承担的成本责任：预算收益施工成本质量成本进度….材料成本设备成本….销售费用….……承担的成本部门：开发部开发部项目部技术质量部经营管理部审算办营销中心项目部……总控制人（讨论）10WWW.BEXCEL.COM房地产开发是典型的资金密集型业务，对成本的控制贯穿全过程全程成本管理总责任人关键控制环节立项规划施工图设计、招投标材料与设备采购销售施工建造工程预决算11WWW.BEXCEL.COM10330510174454.55577.568.530社区配套市政建设工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用基本利润环境因素设计因素品牌因素建造成本38.5%项目收益...