物业改制方案v7.docVIP免费

SINOTRUSTMANAGEMENTCONSULTING新华信管理咨询新华信管理咨询物业发展公司改制方案新华信“中南院体制改革咨询”项目组2004年3月5日新华信中南院体制改革咨询项目组第1页25-4-28北京市北三环东路8号静安中心2层电话：(010)64606868传真：(010)64680449SINOTRUSTMANAGEMENTCONSULTING新华信管理咨询新华信管理咨询物业发展公司改制方案一、组建物业发展公司鉴于目前中南院后勤服务单位庞杂、人员众多，服务态度较差，建议在本次改制中将现有的后勤服务单位和人员进行重组，改制创办独立核算、自负盈亏的法人经济实体——物业发展公司。1、将保安和门卫合并管理现有的保安和门卫属同一工作性质，但分属不同部门管理，职责不清、关系不顺。建议改制时让符合内退条件的门卫选择内退。新组建的保安队伍由新组建的物业发展公司进行管理。2、组建物业发展公司新组建的物业发展公司是在现院物业管理中心的基础上建立的。物业发展公司正式成立时，需将现有的物业管理中心机构撤销，人员中符合内退条件的可以选择内退，然后进行身份置换（根据目前情况，大部分将选择内退），在身份置换完成的基础上进行员工竞聘上岗，竞聘上岗员工与物业发展公司签订新的劳动合同。二、物业发展公司的业务范围物业发展公司的业务范围是：公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化、水电维修与工程、房产维修与装饰装修、商品房管理与租赁中介、餐饮服务商业服务、邮政代办服务、文化体育服务等。新华信中南院体制改革咨询项目组第2页25-4-28北京市北三环东路8号静安中心2层电话：(010)64606868传真：(010)64680449SINOTRUSTMANAGEMENTCONSULTING新华信管理咨询新华信管理咨询三、物业发展公司的注册资本物业发展公司的注册资本为300－500万元。四、物业发展公司的出资结构和员工持有出资方式1、出资结构方式一：中南院出资40％，员工出资40％，第三方投资者出资20％第三方投资者的选取最好是政府下属的机关事务服务机构、市场上已有相当知名度的品牌物业公司和房地产公司等。引入政府下属的机关事务服务机构作为股东，既可能带来一些公司运作上的方便，还可以借此进入政府办公楼的物业管理市场；引入市场上已有相当知名度的品牌物业公司作为股东，既能带来先进的物业管理理念和规范化的物业公司运作模式，还便于今后物业发展公司走出中南院，进入外部市场；引入房地产公司作为股东，可以凭借双方的资产纽带关系，顺利打入新建楼盘的物业管理市场。因此，第三方投资者的引入，不但能引入资金或管理，还有利于未来物业发展公司的市场竞争和业务开展，有利于未来物业发展公司法人治理结构的完善。方式二：中南院出资49％，员工出资51％在员工持有的出资中，应该让经营层、中层干部和普通员工按照高、中、低的比例持有。这种方式由经营层持有较多出资，其责、权、利更大，将激励经营层更好地为物业公司今后的发展尽心竭力。新华信中南院体制改革咨询项目组第3页25-4-28北京市北三环东路8号静安中心2层电话：(010)64606868传真：(010)64680449SINOTRUSTMANAGEMENTCONSULTING新华信管理咨询新华信管理咨询2、员工持有出资方式由于新组建的物业发展公司职工人数在45人左右，所以可以考虑让改制后进入新公司的职工直接以自然人身份持有出资。五、股东出资1、中南院出资中南院主要以现金出资，少量以设备等作价出资。2、员工出资1）、员工以身份置换的经济补偿金出资；2）、员工以个人现金出资；员工是否将经济补偿金转为改制企业的等价出资，应在员工自愿基础上进行，但要求公司经营者必须按章程规定的出资比例足额出资。3、第三方投资者出资第三方投资者需以现金出资。六、物业发展公司的法人治理结构根据现代企业制度的有关规定，物业发展公司将设立股东大会、董事会和监新华信中南院体制改革咨询项目组第4页25-4-28北京市北三环东路8号静安中心2层电话：(010)64606868传真：(010)64680449SINOTRUSTMANAGEMENTCONSULTING新华信管理咨询新华信管理咨询事，董事会由三名董事组成，设监事一名。物业发展公司实行董事会领导下的总经理负责制。具体内容将在改制后物业发展公司的《公司章程》中规定。七、人员安置方...