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土地“炒地皮”北京房地产的症结“炒地皮”是引发北京房地产的领域一系列问题的症结束所在。比如房地产泡沫、金融机构不良资产增加、土地闲置、房价居高不下、土地资产流失、行业腐败等等。不久前，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，在上一次房地产泡沫破灭所造成的苦果还没咽下、新一轮房地产热方兴未艾之际，这一文件的发布耐人寻味。土地市场出了什么问题目前我国国有土地资产总量在25万他元左右。据保守估计，每年国有土地收益流失近100亿元。据悉，北京土地资产流失是全国最高的。北京房地产开发领域涉及土地的各种违法违规行为是导致国有土地收益流失的源头。这些专法违法违规行为有多种表现形式。一是土地的所有权名义上为国家所有，但实际上掌握在那些有权的政府官员手中。《土地管理法》规定，土地使用权可以通过协议、招标、拍卖三种方式出让。这就为某些钻法律空子的官员上下出让打开了方便之门，很多时候、很多地方土地出让就只有协议一种，而且不仅土地管理部门有权。协议出让土地，土地管理部门以外的部门或某个官员一句话、一张纸条也可以堂而皇之地把地批给某个单位和个人，而所有这些协议几乎都在幕后进行，即使采用招标或拍卖方式，很多时候也都变成了一场“秀”。广西的成克杰临死前还为自己给人批地拿人回扣“理直气壮”地辩护：社会上做生意都是这样的。成克杰们已把国有土地当成了自己的私有财产，把自己变成了商人。二是协议方式虽为《土地管理法》所允许，但由于都在幕后交易，事实上就成为房地产开发商向政府寻租的温床。同时，像北京这样的地方，土地只出让给本地有开发权的房地产公司，外地或本地没有开发权的企业要想取得一块地的开发权就只能同这些手中储备了大量土地的土地爷们合资合作成立项目公司，一般开发权一项就占到总投资的5%—15%，这样一来，土地还没动，土地成本就增加了5%—15%，而这笔收基本与政府无缘。北京某大型开发公司负责人称，北京有70%以上的房地产公司并不实际开发，就靠倒卖土地开发权过日子。更有甚者，许多大型房地产公司下属子公司之间还相互“对敲”，抬高土地成本。据了解，目前在亚运村北五环附近，某些地块的转让费已高达每平方米2500元左右。去年，北京曾拍卖过光华木材厂的土地，当拍卖价超过2900元时就已无人竞标，说明这个地段一手地的实际价格水平更低。三是通过行政划拨的土地。一方面，划拨范围没有严格控制，另一方面，一划出去就收不回来了。据悉，国土资源部将制订具体的划拨用地目录。四是为了招商引资，不惜以牺牲国有土地收益为代价，随意减免地价，挤占挪用国有土地收益，结果往往引来一些土地高消费项目，如山庄、别墅、高尔夫球场等。五是不少土地使用者擅自改变土地用途，增加容积率，逃避应补交的土地有偿使用费，如把住宅改成商业。开发商又起圈地风在国务院通知下达以前，北京市成立了土地整理储备中心，中心的成立向北京房地产市场发出一个信号：今后北京的土地出让将从协议的主向招标拍卖过渡，要拿地的开发商将站在同一起跑线上。在北京房地产市场热火朝天之际，这个中心的成立不啻浇了一壶油。于是，一些本来就在到处打听谁有土地的京内外开发商展开了一场圈地竞赛。据不完全统计，首创与朝阳区签下呼家楼中央商务区120万平方米的土地后，其拥有的短线或中长线的储备土地已达到413.3万平方米；华远在大兴黄村启动华远“新市镇”计划的第一个项目――120万平方米的“翡翠城”，天鸿与朝阳长营乡240万多平方米的土地协议也将达成；城建在西三旗环岛附近拿到了一块近100万平方米的地。福建金源250万平方米的世纪城三期启动在即，香港金马与第一构件厂达成协议，即将启动60万平方米的一个新社区，广州珠江去年已在京城投资了占地20万平方米的珠江骏景，又拿下了占地23.45万平方米的煤炭一厂项目和占地约24万平方米的绑子井项目等，不久前又与北京化工实验厂正式签署了25.68万平方米的土地转让合同。在中央商贸区，目前传出的消息显示，金地国际花园占地38万平方米，大连万达项目建筑面积达40万平方米，建SOHO建筑面积70万平方米，银泰世贸中心占地5.5万平方米，北京财富中疏占地9...