宝地战略环境分析1009--00.pptVIP免费

09/04/2001--PAGE1ALLPKU-宝地-内部分析锦州宝地房屋开发公司战略环境分析北大纵横管理咨询公司2001年9月09/04/2001--PAGE2ALLPKU-宝地-内部分析导读行业分析大城市分析中等城市分析小城市分析结论09/04/2001--PAGE3ALLPKU-宝地-内部分析从GDP结构分析,中国房地产市场规模有超过100%的扩展空间•2001年1月至7月全国房地产开发投资额达到2652亿元，同比增长了31.6%。•国际经验表明，在房地产开发投资占GDP的百分比达到10%之前，房地产行业会保持比较快的增长速度01000200030004000500060001997年1998年1999年2000年0369121518单位：万元单位：%房地产开发投资占固定资产投资百分比房地产开发投资占GDP百分比房地产开发投资额资料来源：建设部访谈分析5.5%15.0%4902亿元09/04/2001--PAGE4ALLPKU-宝地-内部分析从收入水平分析，中国房地产有20-30年的快速发展个人买房成为主流，2000年个人购买住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积87.51%，比99年提高7.9%据建设部有关专家预测，21世纪的前50年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续发展，平均年增长15%，我国城镇居民仍将经历追求居住面积的发展阶段据王石分析，居民人均收入从目前的6千元增长到10万元，需要20-30年，在此期间房地产总体上将保持快速发展151017012027257734964283483951605425585462800100020003000400050006000700019901991199219931994199519961997199819992000单位：元资料来源：中国统计年鉴我国历年居民人均收入年份09/04/2001--PAGE5ALLPKU-宝地-内部分析法制环境越来越有利于房地产业的发展十五届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》提出“进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理”；“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量”《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》1998“建立以经济适用房为主的多层次的住房供应体系”；“根据不同地区居民住房支付能力的特点和住房需求结构，形成商品住房，经济适用住房和廉租住房的合理供应比例”其他:《中华人民共和国城市房地产管理法》、《加快经济适用房建设的通知》《城市房地产开发管理条例》等，《住宅法》《物业管理条例》正在论证阶段一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发商和消费者对未来的预期。目前住房制度改革已经基本到位，住房分配已经开始走上货币化和商品化的道路。加之国家利用国债资金支持经济适用住宅的建设，以满足广大中、低收入者的需要，使得房地产开发市场日趋活跃。09/04/2001--PAGE6ALLPKU-宝地-内部分析我国房地产业经过短暂的平稳发展后又开始高速增长资料来源：建设部访谈分析、中国统计年鉴926011309133991501616982167391697418065245302564248255688691979938955924995891009112552160330500010000150002000025000300001990199119921993199419951996199719981999商品住宅施工面积商品住宅竣工面积单位：万平方米153920822638331935%27%26%14%13%20%05001000150020002500300035001997年1998年1999年2000年0%5%10%15%20%25%30%35%40%商品住宅投资增长率房地产投资增长率商品住宅投资额单位：亿元09/04/2001--PAGE7ALLPKU-宝地-内部分析90年代房地产开发增长平稳0204060801001201401601985年1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年施工面积和竣工面积（千万平方米）•1992年、1996年是开发和销售的高峰，尔后销售陷入低谷，但施工和竣工面积仍然稳定增长，这主要是由于一旦立项就不容易退出•施工面积约为竣工面积的2倍，说明建设周期基本上为2年•通过大幅度缩短开发周期，宝地将提高把握市场和回避风险的能力09/04/2001--PAGE8ALLPKU-宝地-内部分析相对于销售面积和建设周期，房地产空置（库存）量合理050010001500200025001999年销售面积1999年空置面积•1999年空置面积相当于当年销售面积的70%•北京、上海和广东及周边地区空置面积与年销售面积之比约为100%，考虑到建设周期为两年，空置量合理•其他地区空置面积约为年销售面积的50%，考虑到建设周期，空置量偏低...