椰岛项目前期调查备忘.docVIP免费

椰岛项目前期调查备忘一、抵债资产1、银海度假村高盛清单内资产。2000年9月裁定抵债，裁定之前有抵债协议，因此无评估报告。抵债资产为综合性酒店（房+地，度假村整体），房屋建筑面积21345平米，占地面积62400.96平米，一共4栋别墅，2栋楼（一为综合性主楼，含总台、客房等，一为娱乐中心，含歌舞厅、客房等），同时包含渡假村中的其他配套设施。位置：琼海东线高速路100公里处，周边景点有博鏊、红色娘子军等。该度假村位于琼海市内，周围有宾馆、酒店，但综合性的旅游设施仅此一家。裁定之前，度假村一直经营，但经营情况一般，主要是债务及利息负担沉重，渡假村自身营运情况还不错。债务人是行办企业，裁定后，信达接收比较顺利，经营未中断，目前信达管理，裁定后的一年多内，持续经营，并进行了一定投入和改造，2001年获得3星级认定，经营效果不错。（到现场可以拿到相关财务资料）土地在裁定前为抵押物，有土地证，目前尚未过户，权利人是债务人，无欠费房产证无，一直没办，但所有房产有报建，如果办证，须交纳常规费用，无其他欠费。下一步工作：1该渡假村一直经营，且效果不错，可考虑重点考察现场，并获取财务资料，用收益法估价；2现场做进一步调查，寻找比较案例，采用市场比较法整体估价。2、五洲酒店CINDA刚从五洲酒店公司手中接手酒店，目前酒店持续经营，在不计提折旧的前提下，酒店可以保本或微利该酒店大约在1992年竣工，1994年开始经营。对面的商住楼（新房）住房部分售价2600—2800元/平方米，商铺部分3200—3400元/平方米。1该酒店9层以上属于违章建筑，但预计在补交20万元左右可办理房产证，后面的宿舍楼属于违章建筑，无法补办手续。酒店所附着的土地已属于抵债物资。目前酒店承包给原债务人经营，CINDA接受的是资产，原负债及或有负债属于债务人（对或有负债有协议约定）下一步工作思路：1、酒店整体转让；2、房屋土地及设备转让价格预计本项目会有一个价格区间：酒店整体转让；9楼以上能补办手续，9楼以下不能补办手续（宿舍楼不再考虑）3、海月度假村（高盛单中的项目）2000年裁定给信达，位于三亚，旅游开发区。16栋97年完工的别墅（酒店式装修，对外营业过）及1栋管理楼。房产无工程欠款，但土地房产均无证。现未营业，但保养较好。有7栋99年被海南发展银行清算组查封并办理过户（B2－B8），信达对海南发展银行有8000余万债权，海南发展银行对债务人有500多万债权。中院和信达经理均认为可互相抵消。下一步思路：我认为由于海南发展银行已进入清算程序，信达不属于优先受偿序列，上述资产转移应属于无效。我们可以测算16栋的价值，但应分开测算，在我们的统计表上应以扣除9栋的市场价值作为底限（当然还要抠费用），同时做假设开发法，拿出两套的方案（一套是假设信达独立开发的收益法，另一套是假设有一个合作者以另外7栋入股，以分别测算的市场价值作为计算投资比例的依据）。要看现场小组人员配备：房产人员和财务人员。4、日发度假村（高盛关心的资产）抵债资产分为住宅楼和日发度假村。2001年6月27日抵过来。另有府城镇迈仍村一栋住宅楼，已经被债务人出租（目前仍在出租），住宅楼位于居民区。比较案例：附近的凤祥花园公寓楼（条件稍好）价格1200元/平方米。度假村在石山镇，规模较大，有一口温泉眼，目前不运营（曾经运营过）。度假村分为三块：一块是187.8亩，有地上建筑物和基础设施，原用途为度假村；918亩是打猎场，现在基本已废弃，无维护；513亩未开发的荒地，农用地，欠农民的“青苗费”（征地费中的一部分）未办证，杨虹口头估计政府可能将要收回，但无书面资料。度假村和住宅楼均有房产证，土地证只有一部分，另一2部分土地欠出让金（土地、房产的面积和欠出让金情况在评估报告中有）。债务人没有注销，但已基本不经营。债务人曾修建通往度假村的道路，且已完工，据说政府欠债务人3000多万元修路费。下一步做法：住宅楼：两套方法：收益法和市场价格法，均由房产人员完成。度假村：两套方法：市场价格法出售房屋、建筑物和土地。收益法也要做，可能不太好做。关注荒地部分，似乎是农业用地。5、创业大厦（高盛关心资产）抵债资产由...