关于建设工程价款优先受偿的问题.docVIP免费

关于建设工程价款优先受偿的问题等在椰岛项目上的特点问题主题：工程欠费换地权益书容积率在建工程原状封顶的规定对信托投资公司不追究担保责任的情况一、工程欠费（欠付的工程建设价款）（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释[2002]16号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。（一）、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（二）、消费者交付购买商品房的全部或者大部分工程款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（三）、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（四）、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。（五）本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。在阅读了这份公告后，我向信达海南办事处的律师李总问了几个问题：1、合同法如何规定的，如何认定优先受偿权优于抵押权和其他债权？2、本批复之第四条自公布之日起六个月起计算，是否意味着在目前我并不需要考虑该情况；3、一般建设工程均在合同中约定了建设合同约定的竣工日，对于信达而言，上述资产多数是时间很久的半拉子工程，不存在建设工程竣工日，而建设工程合同的约定竣工日早已过去，是否信达的相关资产不涉及该等情况。同时优先权的时效也只有六个月。李总这样认为：1、合同法第286条中并没有实际规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但在合同法中规定（大意）：如果工程承包合同中解决不了的问题，参见加工承揽合同。加工承揽合同的有关规定显示承揽人可直接从发包人的加工财产中抠减。这样，从规定上和操作程序上均保证了其优先权优于抵押权。2、之所以规定自公布之日起六个月起计算，在于要给相关的工程承包人准备时间以便于搜集资料和准备起诉，即使失效后，一般法院在判案时也会考虑比照执行，而且事实上海南现在的有关处理已经将工程款的偿还在先。同时对于认可信达的资产涉及该等情况的，不可能在6个月中将有关案件审结。3、优先权的判断在很大程度上是为了倾向于工程中的弱势群体，而半拉子工程中最大的弱势群体就是工程队，在案例宣判上肯定是会倾向于此。何况第一条中就明确地说明了其优先权。李总认为：在过往的法院判例中，一般均会倾向于工程队。从本次的规定上，更是明确了其优先权。由于在海南的工程队，对于半拉子工程，一般工程队都住在里面，而且人员的文化素质及经济状况似乎使得他们并不会主动主张，但若半拉子工程开工，他们才提出主张，一般也不走法院途径，而是就是不撤场，但若信达申请法院协助执行清场，工程队的欠款问题就到了法院。在我们在海口的了解中，对于政府解决的有关房地产问题，政府的有关处置方案实质上也是工程款受偿在先。例如，对于部分房地产，政府会通知资产管理公司表示可代为处置，代为处置的方式就是进行无底价拍卖，直至拍出。政府代为处置的房地产所获取的货币资金，首先支付的就是工程款。但有一点要关注的是，第一条的规定是优于“抵押权和其他债权”，对于抵债资产，信达对其拥有的不是债权而是物权，但由于上述抵债资产，信达往往未办理过户，所以在实质上仍可界定为债权。同时，信达曾经想办理部分资产的过户，但相关土地部门拖着不办，其实质是往往在一段时间后建议走代为处置的道路（或换取换地权益书的道路）。综上所述，我认为，在本次价值咨询过程中，需要考虑工程建设价款，我考虑在向信达出具初稿时，可先给其一个区间值。在本次工作过程中，我认为，困难的不是确定是否考虑优先受偿权，而是确定其金额是多少。1、对于信达经理能提供大致区间的，我们在充分说明假设的基础上，扣减其大致区间；2、只能判断为有欠费，但无法提供金...