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1Documentnumber通过制定合理的赛事组合策略和设计科学的商业功能定位来支持上海国际赛车场有限公司建设世界一流的F1赛车场补充材料上海国际赛车场有限公司上海，2002年11月22日2Documentnumber内容页码A.2.8平方公里房地产项目开发3B.资本/资产运作20C.赛场商业资源的利用29D.上赛场提高收入的其他方式40D.1.控制5.3平方公里周边的土地43D.2.合理利用停车场48D.3.宾馆代理业务52D.4.体育彩票/博彩业56Thisdocumentwascreatedfortheexclusiveuseofourclients.Itisnotcompleteunlesssupportedbytheunderlyingdetailedanalysesandoralpresentation.ItmustnotbepassedontothirdpartiesexceptwiththeexplicitpriorconsentofRolandBergerStrategyConsultants.3DocumentnumberA.2.8平方公里房地产项目开发4Documentnumber罗兰·贝格认为“以汽车乐园为龙头，分阶段开发周边相关产业”的战略符合上赛场和嘉定区的现状；但是如果外部环境发生变化，直接开发获利丰厚的房地产项目也是可以考虑的2.8平方公里及周边控制区开发战略的选择战略1:以汽车乐园为龙头,吸引和带动关联产业,实现附属商贸区及控制区的整体繁荣以改善上赛公司的整体经营战略2:直接进入房地产一、二级市场；成为上赛场持续经营的现金流和利润的重要来源主要战略依据：•上海以及华东地区的人口增长和经济发展可以支撑在上海地区建设一个国际水平的汽车乐园和一个大型国际级主题公园•上海浦东迪斯尼最快将在2006年开园；但上赛场汽车乐园的主题与规模可以与迪斯尼充分差异化•安亭新镇以及汽车城的开发已经满足本区域对住宅和商用房地产的未来需求•上赛公司将不会在商贸及控制区的开发中投入资金•上赛公司必须借助汽车乐园吸引人气从而带动商贸及周边控制区的开发•上赛场以赛车运动为核心的理念与房地产开发缺乏协同性；相反，上赛场的噪声污染违背住宅房地产的要求主要假设条件：•上赛公司具有充分的融资渠道帮助上赛公司直接经营房地产的开发•上赛场可以利用赛道和赛事的经营招徕足够的人气，为商业开发奠定基础；并可以直接导致商贸区以及周边控制区的土地增值•当地及周边地区有巨大的人口与购买潜力支撑在安亭新镇以及汽车城之外新的大规模的房地产开发•轻轨铁路的配套将大幅度改善当地的区位劣势；极大拓展本地区的地理辐射能力•上赛场的赛场与赛事经营将创造适合住宅房地产开发的独特的环境优势，直接带动周边住宅房地产的消费热5Documentnumber•上赛场独一无二的品牌效应•行政和政府支持的政策优势•便利的交通基础设施(轻轨铁路和公路网)优势机会•上赛场大开发对周边环境和人气的带动•汽车城的建设为本地带来大量新增就业人口•赛车运动主题与民用房地产缺乏协同效应•赛车场的噪音污染不利于高品质房地产的开发•上赛公司不具备房地产经营与开发的相关经验•上赛场缺乏自主开发所必须的资金•建设中的安亭新镇具有很强的竞争实力•安亭地区房地产市场将供大于求,难以支持大面积的房地产开发•上赛场的地理位置难以吸引上海市区人口在上赛场置业劣势威胁SWOT但总体而言，上赛公司进入房地产开发行业面临较大的风险上赛公司经营房地产业的SWOT分析上赛公司无论以土地出让或自主开发方式经营房地产都必须对自身能力与所处的市场环境进行认真的审视6Documentnumber上赛场开发房地产有三个明确的目的保证整体定位一致弥补现金流短缺提高盈利能力123•在短期弥补赛场以及赛事经营上的对现金流的需要•在未来成为上赛公司的利润增长点•由上赛公司参与周边房地产的发展有利于确保周边地区与上赛场园区在市场定位上的一致性7Documentnumber上赛场开发房地产应该结合两种方式分步开发++--整体式开发分步式开发土地转让方式自主开发方式•招商难度极大•无法充分利用上赛场对周边土地价值提升的潜在经济效益•无法实现上赛公司对地产开发的持续经营•招商难度低•经营风险小•充分利用上赛场对周边土地价值提升的作用，提高上赛公司的经营收益•实现上赛公司对地产开发的持续经营两种方式应该适当结合以满足长、短期目的支持8Documentnumber上赛场开发房地产应该通过两种方式的有机结合从而实现三个目的上赛公...