城市运营商业模式探讨.ppt

EHR使用说明城市运营商业模式探讨EHR使用说明主要内容一、城市运营商业模式概述二、城市运营商业模式存在问题三、关于城市运营商业模式的思考——工程与开发一体化管理–城市运营商业模式的发展前景–城市运营商业模式的盈利模式–城市运营商业模式的外部关键环节与风险–内部股权合作机制下的内部风险及环节EHR使用说明一、城市运营商模式概述1、城市运营商的概念与性质•近年来，对公共资金的竞争性需求和预算，迫使政府对每一投资项目的社会效益和成本问题都要进行考虑。在城市基础设施建设和管理中，一方面，建设资金如何落实以及建成后如何运营维护等问题，成为困扰政府的难题；另一方面，一些大型开发商对资金的运营和管理遵循效率原则，且具有项目管理经验，在激烈的市场竞争中形成企业的核心资源和核心能力，显示出一定的优势。但是，这种优势也只能发挥在单个的项目运营上，由于进入壁垒高，这些房地产开发企业很难参与到整体的城市规划和运营的层面。•对上述问题的关注和讨论引发了“城市运营商”概念的提出，它为解决政府和房地产开发企业两者的有限性，寻求两者优势互补的结合点提供了新的思路。城市运营商成为政府和开发企业中间的一种组织形态。EHR使用说明2、城市运营商类型——可分为两类：•一类是政府推动的城市运营商——它由政府注入初始资金，由政府划拨土地并进行规划，再交由企业运作，即资源条件由政府赋予，再交由企业来经营管理。•另一类是市场推动的城市运营商——其企业首要目标是利润最大化，它一般从中小型房地产开发商发展而来，通过社会资源和项目管理经验的积累，能开发基础设施、配套设施齐全的房地产项目，成为集团化的具有较大规模的房地产商，并进一步发展为城市运营商•两者主要的不同之处在于前者为政府主动投入资金，而后者的资金投入主体是行业市场中实力雄厚的房地产开发商，它与政府是合作关系。一、城市运营商模式概述EHR使用说明城市运营商业模式下的合同框架1.城市投资公司+政府采购部门或企业——城市基础设施投资施工合同2.城市投资公司+政府平台公司——土地出/转让合同3.城市投资公司+施工中标单位——施工合同4.基础设施项目经理部——独立经营施工5.城市房地产公司——独立经营房地产开发EHR使用说明四、城市运营商业模式一体化运营的原因（一）外部原因–城市运营商业模式的发展前景–城市运营商业模式的盈利模式–城市运营商业模式的关键环节与风险（二）内部原因–建安成本压力–工程施工进度EHR使用说明1、城市运营商业模式的背景及发展前景•发展前景【实质】地方政府基础设施工程采购从2000年以来各地政府即开始了大量的城市土地运营，各地的融资平台公司被注入的土地多达上万亩（如潍坊国有资产经营公司就有1万多亩），这些土地已经被抵押，已经完成了第一轮融资功能。以后其要继续承担城市融资功能，且要第二次盘活该类土地，则地方政府必须要以此类土地进行第二次的招商引资（实际上为第二次向社会融资，以土地为标的物进行多轮多次融资，在这一点上有些像美国的次贷），而工程换土地是这类土地的主要出路，所以这种商业模式将在一定的历史时期可能会长期存在。特别是在二、三、四线城市。EHR使用说明2、城市运营商业模式的盈利模式2.1城市基础设施建设中的利润第一次投标报价中的利润二次经营效益2.2房地产开发中的利润EHR使用说明3、城市运营商业模式的风险环节与管控3.1存在很大的国家政策风险3.2存在的较大的商业风险3.3存在很大的法律风险EHR使用说明3.1存在很大的国家政策风险•地方融资平台公司造成2万亿元的亏空•地方融资平台公司的管理缺失•地方融资平台公司目前正在面临的企业化改造EHR使用说明3.2存在的较大的商业风险•地方政府土地市场供应量太大•福利性质建房仍然占据市场半壁江山•城市化率及进程缓慢，商品房市场去化量偏小•商品房市场竞争惨烈、价格偏低EHR使用说明3.3主要法律风险环节及管控•基础设施建设完成工程量的确认•基础设施建设中的索赔及防拖欠•政府违规甚至违法的背景——无法根本化解•企业参与的角色定位——城市运营商•参与的方式问题——独家议标•合同主体方面——政府...