040514房地产莫一山.docVIP免费

中铁泰博莫一山现代鸿远，我打算注销。宣武区的项目，拆迁不到位。中铁泰博去年八月成立，为了拿到项目，而成立的。东二环，建设用地许可证，拿下来。以中铁泰博与香港合资，北京第五广场，主要原因，在东城区排序时，我的项目排在第五的那一块，第六是新宝丽大厦。现在项目是合作开发的项目。（具体如何合作）地上7万多平米总投资12亿左右。我出地，对方出建设资金。出资总规模，在4.7左右。我34%的资，分回40%的楼面积。是一个黄金项目。特别在二环以内。蔡副部长，来找我。成本是1.1-1.2万元/平米。该项目，有四大优势：1、商务、商业的优势；CBD的交通没有解决。我的项目离CBD3公里，燕莎，东街；2、交通。得天独厚的地理位置。离东四十条的地铁站100米。北侧100米是平安大街。火车站；3、涉外优势。档次高，表现在，离外交部100米。有三个驻外使馆都在1000米的范围内，是一个外商比较集中；4、人文优势。文化部和文物局。宝丽大厦，宝丽剧场。三里屯、鬼街。市场前景：东直门立交桥，有东方银座，高标准的甲级写字楼，开盘价是18000元/平米。相对我项目来说的。我的项目，高标准的优质写字楼，现在北京还没有。五A级、高智能、层高四米，全新有机电设备，香港只有四个，地板出风，天花板回风，客户，瞄准汇丰银行。2006年完工。北京的业内人士，对此项目看好。他们不敢做，成本高，投入大。18层。我的投入是固定的，只需拿回那么多面积。对北京的房地产，都不敢预测北京房地产的走势。收益不好说，我心里有个底，我能分回5万平米。我如果是1万五。那也比东方银座高。我的项目，前景是好的。我的身份：副总经济师，中铁泰博的总经理。总公司全系统的土地管理。中铁泰博的发展，不太清楚。全面的发展，已派工作组下去。2002年的1月，齐总上台，才决定成立几个公司。抓住房地产的最后机遇，如果再早两年，那就可能做了若干个项目。8月拿回土地所有证件。地下一层，主题商场，中西结合，古今结合。总公司：目前国有企业共有都体现。对企业管得太死。1、负担过重；2、大锅饭。在职、离休的；3、体制跟不上时代发展。人力资源的开发，党务；组、宣、办，纪委，机关搞业务的有多少？市场的危机，很重。人人都要有压力。无事才生非。把人压下来。制度难以落实。总公司在业务的运作上，宏观协调比以前好多了。作为一个首脑机关，要加强集权行为。以前总公司对各公司的控制力不强，钢材，不能打架。相互渗透，相互帮助。都可以竞争，市场太大。上海可以北京来。总公司统一对外。神华集团，拿来的礼品都一样。不谋全局者，不足以谋。归根结底一个问题是人的问题。以商贸为主，物流在上市，去年通过上海证监会。对长远的发展是有好处的。抓住钢轨，扩大钢材。与钢铁企业有良好的合作。量要做起来。油：与中石化、中石油都有合作，巩固铁路成品油市场，是有好处。寻求国内、国际两个方面的资源，扩大我们的市场。有很多的民营企业。工业改掉。完全是一种低附加值的产品。房地产，是高投入的行业。由总公司决定租或售。我的银行贷款，无。租的形式运作，八年的时间收回投资，可为公司提供一个稳定的资金流。有土地资源，广州、成都、西安、沈阳、武汉、抵帐回来的地，都有较好的地。明年将在开始运作土地开发，物流中心开发。办法还是有的。只是设想。资金：第五广场，前期靠总公司，利息高些。抵押贷款。以后，前期投入，总公司提供支持，然后从银行贷款。全国银行，还是靠信贷赚钱。房地产靠两头：开发关系，第二、市场租售。汇丰银行要建三大数据处理中心。北京还没有。总公司派出十来个人。香港也有人过来。下一部，整理一下房地产公司，人力资源立足于公司内部，走内部聘用的道路。前期开发是三两个人。有人事权。去年我就辞退几个人。