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物业公司访谈整理吕晓阳（2003年3月5日上午）一、物业公司资产状况：（1）受托管理资产：国投大厦7.4亿金岛花园1000万元9套住房煤炭大楼一层（第8层）（2）划转到物业公司的资产：天驿宾馆华利酒店万通写字楼共2层大成塑料厂三鹏公司二、物业公司业务：自营部分、委托资产的管理、待退出资产的管理。三、经营业务物业公司这几年大量工作是在经营，包括自有资产的经营，托管资产的经营。不按市场规律去经营，物业公司就不能生存。物业公司不能仅仅定位在管理上，应强调经营。国投大厦几年来累计上缴租金12000万元。万通房产一年收40万元。天驿宾馆去年流水1490万元，提折旧150万元。今年计划流水1700万元，提折旧200万元。华利酒店去年流水1780万元，提折旧300万元，利润80万元。四、管理业务物业公司管理（酒店管理、写字楼管理）在同行业处于领先水平。天驿宾馆在机场附近酒店中出租率最高，去年被评为机场地区第一。（1）质量管理系统。质量管理是企业的内含，服务是形式。建立质量管理平台，按酒店标准进行管理，在物业公司管理的企业中推行质量管理。管理中首先要建立标准，再根据标准核定工作量，按工作量确定责任制，确定报酬。国投大厦去年已通过ISO9000质量认证。华利酒店去年已通过ISO9000质量认证。天驿宾馆今年10月要通过ISO9000质量认证。（2）人力资源管理系统。人力资源管理系统对物业公司非常重要。要建立培训基地。人力资源库：初级人员：四川绵阳空姐培训基地，去年天驿宾馆从绵阳招30人，今年华利要招20人。中高级管理人员：中国酒店协会——职业经理人。定期引进职业经理人。培训：在什么层次就进行什么层次的培训，上级管理人员有责任培训下级管理人员。自学。送出去培训。招聘高级技术人员，在物业公司所管理企业中共同使用，发挥集团作用。（3）成本控制系统。物业酒店低值易耗品用量大，日常消耗所占比例高，成本控制非常重要。预算——钱、物品数量跟踪管理让人人知道经营成本，将成本作为岗位考核的一个指标。如：市场采购（4）管理：一级管一级。监督：可以越级监督。建立一个统一的监督系统。（5）营销系统。各单位都建立营销系统，大家互相学习。五、后勤保障业务1、提供良好的办公环境。保洁、保安、餐饮、理发、洗衣等。2、国投特殊服务需要。福利：今年180万元。3、车队。公司应有自己的车队。卖旧车，买新车。4、给职工提供特殊服务：医疗联络、家庭维修。六、其它问题公司改革过程中已分流到物业的人员共有22人。子公司的一些酒店资产应划到物业（江天、中闽、奥力威）统一经营管理，发挥专业经营优势。大成、三鹏资产应划到资产管理公司。华利公司共可回收1000万元，现已回收500万元。其它几个项目消号。张工（北京分公司经理）：建立北京分公司是想在物业公司与大厦管理之间立一堵墙。因为，物业公司的人员来源分两种，一部分是原国投的人员，一部分是从社会上招聘的人员。这两部分人员的管理关系和待遇等各方面都存在着差异。外聘人员部门经理2700+500元/月。分公司的业务是除天驿宾馆以外的北京房地产项目的经营管理：国投大厦、万通、金岛花园、京煤大厦。内设机构七个部门：物业部、工程部、餐饮部、财务部、物资部、办公室、车队。北京分公司年收入：租金2200万元（交总部），营业收入1000多万元（物业费、餐饮、理发等）。现保安：外保——外包；内保——自己。去年通过了ISO9000认证。观点：物业公司不应仅仅局限于管理国投大厦和国际投资大厦，应走向社会，才能发展。公司的房产项目应划入物业公司，物业公司现在的盘子小，负债不要划入，否则承受不了。北京分公司有点利润，但合到物业公司就没有什么利润。