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中国信达资产管理公司海口办事处不良资产处置价值咨询报告书正文中国信达资产管理公司海口办事处部分不良资产组合处置项目资产价值咨询报告书中华咨字（2002）第***号中国信达资产管理公司贵公司下属之海口办事处拟将部分不良资产组合处置。中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务”或我们）接受贵公司的委托，对该等拟处置之资产进行调查，对该等资产在本报告设定之咨询基准日——2002年6月30日的可回收价值发表咨询意见。（一）委托方及资产占有方概况1、委托方概况：中国信达资产管理公司经国务院以及中国人民银行批准，并经国家工商行政管理局注册登记，于1999年4月20日在北京正式成立。公司性质：具有独立法人资格，独立承担民事责任的国有独资非银行金融机构。公司资本金：注册资本金100亿元人民币，由财政部全额划拨。公司主要任务：利用国家给予的特殊法律地位和专业优势，管理、处置因收购中国建设银行、国家开发银行不良贷款形成的资产，最大限度保全资产，减少损失。2、资产占有方概况：中国信达资产管理公司海口办事处（二）项目背景简介贵公司拟将下属海口办事处的部分不良资产组合处置，将该等不良资产组中国信达资产管理公司海口办事处不良资产处置价值咨询报告书正文合出售给合资格的境外投资者，加快不良资产的处置速度。（三）咨询目的本次咨询项目旨在调查贵公司下属之海口办事处纳入本次组合处置范围内的相关资产。我们对该等资产在2002年6月30日这一咨询基准日的可回收价值进行判断和测算，向贵公司提交针对该等资产于约定基准日可回收价值的咨询报告书，为贵公司本次经济行为提供价值参考。（四）咨询范围贵公司下属之海口办事处所拥有之拟应用于本次经济行为之资产为纳入本次咨询范围之特定资产，包括实物抵债资产和债权资产，其中实物抵债资产共78项，抵债金额为107,097.48万元，债权资产共141项，债权金额为429,173.45万元。（五）咨询基准日本项目咨询基准日为2002年6月30日，我们对咨询范围内的资产可回收价值的测算及咨询意见的提供均基于该基准日的资产状况、市场条件、企业经营情况、法律规定，对于其他可能对本次咨询产生影响的因素我们亦是以该基准日的历史状况作为我们工作的基础。由于贵公司提供的关于本金及利息的统计截止于2001年12月20日，故本报告中反映的本金、利息及本利合计的金额，除非另有说明，均是以2001年12月20日数据为基础。对于该基准日后所发生的重大后续事项，我们在本报告的“重大期后事项”中进行了摘录。（六）本报告所述及之价值定义本报告之目的旨在向贵公司提供基准日委托资产可回收价值的咨询意见。本报告所称之可回收价值指假设贵公司在基准日执行该等资产的清收程序，可获取之货币金额。中国信达资产管理公司海口办事处不良资产处置价值咨询报告书正文我们未考虑在回收过程中为使该等资产达到可用于市场变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费、快速变现需要考虑之相关折扣等。除非另有说明本报告未考虑交易达成后（无论是否收到货币资金或其等价物）所需缴纳之相关税费，以及清收过程中所需要支付的清收费用。（七）咨询方法我们主要采用市场比较法、假设开发法、现金流折现法、收益还原法等方法测算该等实物资产的可回收价值。1.市场比较法市场比较法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的方法。对于目前为非持续经营状态，或仅为维持经营状态的整体资产，且公开市场上有可比的资产及其交易活动的资产我们采用市场比较法测算其可收回价值。采用市场比较法的具体操作过程为：a)进行市场调查，收集与评估对象类似的交易资料。b)验证交易资料的准确性；c)把选定的参照物与评估对象进行比较；d)分析与调整差异；e)综合分析确定评估对象的价值。2.假设开发法假设开发法是指将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被估地产价格的方法。对于目前尚未达到可营运状态的房地产类型资产，我们结合其周边的资源环境情况，在判断其最佳可能用途的基础上，采用假设开发法，测算其在新的可能用途情况下的可收回价值。采...