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椰岛项目注意事项邱总、谢总在本项目全面开展前专门总结了建行NPL项目的经验教训,通时提出了本项目应关注的事项,总结如下:1.本项目目的为提交价值参考;2.以咨询报告的形式出具报告;报告要信息量充足,特别是债务人的经营状况、现金流(在建行NPL项目中我们忽视了企业的现金流问题,其实投资者对其更关心)、资产状况等要重点关注;3.房地产开发价值可从收益与成本两方面考虑,特别是收购后1—2年的收益。因为收购方更关心未来价值的判断,对于目前的价值反而是次要的;4.本次不采用信用价值法;5.对于担保人的评估主要考虑经济实力,不从还款意愿以及法院判决的角度考虑。只要关注可执行的财产;6.对于酒店类资产的评估主要从收益、商业价值、地理位置、酒店档次、客房数餐饮等考虑;7.对于尚未营业的资产要考虑假设重组与营业后的状况和资金投入、现金流等问题;8.对于单一经营资产的拍卖在6个月内破产的,法律规定的归还顺序为职工工资与保险、税金、债务,要考虑实际回收率;9.本次的资产都打着“旅游”的概念,评估时要注意;10.自来水厂主要从人员负担、管道、跑漏渗等考虑,用收益法评估;11.勘察现场时要注意资产的周边环境、各种数据,与信达项目经理多方交流;12.一定要重视与信达项目经理的交流,因为他们对资产、债权、股权的情况都有全面认识,对其价值都心里有数,甚至掌握相关案例,一定要多交流,从他们身上挖掘信息,使报告信息量充足;13.内部要注意及时沟通,每天汇总情况,特别是发现特别问题时要注意及时沟通;14.现场工作一定要做踏实了,一定要避免离开现场后要补底稿的情况发生。椰岛项目组2002年8月3日

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