新奥置业中期报告（4）－行业分析部分汇报版.ppt

新奥置业（集团）有限公司2004.1廊坊中期报告-4全国房地产行业分析及城市房地产调研报告全国房地产行业分析、北京、石家庄、蚌埠、连云港选准定位，夯实基础，将新奥置业发展成为全国知名的房地产开发企业机密此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其它机构不得擅自传阅、引用或复制本报告包含企业重要信息，远卓建议客户采取最高级别的保密措施来保管、查阅本文件4/42WWW.BEXCEL.COM城市房地产调研说明目的工作描述局限性本研究的目的是了解北京、石家庄、蚌埠和连云港四个城市房地产行业的行业趋势、行业机会点以及房地产市场状况，本研究的结果并非对具体项目的判断本报告提出远卓的独立判断，所有在访谈、调查和研究中接收到的观点仅作为远卓重要参考依据，而并不受任何观点的完全引导，报告中的分析结论尽可能地采用数据论证，在缺乏数据的某些地方远卓将参考内外部访谈、权威行业报告等信息经远卓内部讨论而得出远卓各工作小组走访了以上四个城市，对当地房地产市场情况进行了实地考察，并访谈了当地政府机关、新奥燃气销售部门、售楼处以及房地产交易中心的相关人员调查的重点在住宅市场，对写字楼、商用楼仅做一般性扫描。由于研究目的更倾向于行业宏观态势，本报告内容没有延伸至具体某个细分市场，因此这些分析并不一定能完全作为项目投资决策或子项目具体运作决策的依据3WWW.BEXCEL.COM调研报告的主要结构主要观点概述全国房地产概述城市调研报告4WWW.BEXCEL.COM主要观点概述（一）：全国市场•我国房地产开发历史发展经历了超常发展期和调控期后逐步走向理性繁荣阶段，未来至少有20年左右的增长空间；•中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型的转变期，存在多种模式并存的复杂格局，精细化管理基础上规模化、专业化细分发展成为现阶段主要特点•我国房地产市场呈现区域梯度发展特点，人均GDP高的城市房地产业相对成熟，少量区域市场出现投资过热的表现•直辖市、百万人口城市是竞争重点，经济越发达竞争越激烈。二三线城市成为部分新兴、中型房地产商新的利润增长区域全国房地产市场理性繁荣，具有长期增长空间,有部分区域存在投资过热现象。目前行业由单一开发型向投资运作型转变。5WWW.BEXCEL.COM主要观点概述（二）：北京市场•北京市的经济发展和居民收入水平远远高于其他城市，且增长迅速•住宅价格进入结构性调整，稳中有降，中高端和中低端市场供不应求，市场竞争主要在中端•北京市的“十五”城市规划将推动郊区房和中低价位商品房的建设，释放中低收入人群的需求•消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向，四环以外成为未来开发的热点并沿着交通轨道扩展•房地产企业数目众多，市场竞争空前激烈•写字楼市场供给远大于需求，空置率不断上升价格逐年下降北京房地产市场发展较为成熟，机会与风险都较高，目前主要市场机会在五环六环区域和中档住宅市场6WWW.BEXCEL.COM主要观点概述（三）：石家庄市场•石家庄市的经济发展和居民收入水平难以支撑房地产市场的长期发展•近年来石家庄房地产也并没有呈现良好的增长态势•目前市场供给与需求的主导仍然是住宅且主要是中低价位房和经济适用房•市场面临土地价格增长和竞争环境混乱两个不利因素•写字楼、商铺和工业园区存在一定的市场机会石家庄房地产市场存在较大的风险，但中低价位住宅写字楼和工业园区存在一定的市场机会7WWW.BEXCEL.COM主要观点概述（四）：蚌埠市场•蚌埠市的经济发展和居民收入水平太低难以支撑房地产市场的长期发展•近年来蚌埠房地产发展迅速，但是价位相对较高•目前市场供给过于需求，空置率较高，目前市场的重点在于消化空置房•市场竞争环境较为混乱蚌埠房地产市场发展水平低下，空置率高，进入风险较大8WWW.BEXCEL.COM主要观点概述（五）：连云港市场连云港房地产市场规模较小，但正处于迅速发展阶段，短期竞争激烈，但存在长期的发展空间•连云港市的经济发展迅速，但居民收入出现一定的背离•城市化的发展和新移民的涌入带来一定的市场机会•连云港市房地产市场正处于迅速成长期，短期内供应量放大超出需...