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SIAT/010929/SH-PR(2000GB)细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的开发建设机密上海国际汽车城发展有限公司工作汇报二OO一年十月十四日此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)2项目进展情况回顾––本项目工作已基本完成实际完成工作•提出核心贸易区的初步功能定位并对其作测试分析•分析国内外优秀案例，展开一系列头脑风暴与分析，确定核心贸易区布局设计及关键举措•对所需的各项政府政策聚焦进行细化分析•制定建筑规划设计招标书•分析排序潜在投资者及合作伙伴•提出商业模式，建立财务模型，对经济效益进行评估•草拟招商引资营销方案及计划•核心贸易区的功能定位及详细布局设计,包括服务内容及设施数量•帮助建筑规划设计所顺利开展详规设计及模型制作•对潜在的投资者，合作伙伴及关键驻商进行分析排序，得出优先吸引的对象清单•对不同商业模式的案例分析及阐述以及上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式及运作机制的分析•建立财务模型并在不同层面展开财务分析•分析总结国际汽车市场的成功经验•拟定汽车城介绍文件•初步拟定汽车城关键驻商招商引资文件范本第一阶段：明确市场需求，制定价值定位计划中工作第二阶段：制定功能定位与布局，明确商业模式，评估经济效益第三阶段：制定招商营销实施方案，并作初步沟通接触实际完成工作•设计营销方案及计划•与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通•设计确定汽车城项目管理组织•制定实施计划•形成针对不同关键驻商的招商文件及计划•与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求•为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求•形成了具体实施计划计划中工作SIAT/010929/SH-PR(2000GB)3今天汇报内容¶上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计¶上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案¶上海国际汽车城商业模式及财务分析¶上海国际汽车城政策分析及要求初探¶第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)4今天汇报内容¶上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计¶上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案¶上海国际汽车城商业模式及财务分析¶上海国际汽车城政策分析及要求初探¶第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)5根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下人工湖研发、管理、培训区沪宁高速曹安路吴淞江顾河墨玉路顾河城区干道浦安亭泾浦蕴藻浜认证检测中心上海汽车工业技术中心绿化汽车第三方物流服务区新镇公共活动中心汽车城公园•消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开•工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同三国道绕道行驶安亭新镇区经销商会展中心（含博物馆）经销商经销商二手车市场商贸服务中心体育馆中心备用地广场都市服务中心N汽车体验园品牌中心品牌中心6SIAT/010929/SH-PR(2000GB)模式一：汽车城公园模式三：汽车第三方物流服务区模式三：研发、管理、培训区安亭新镇区上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下模式二：汽车贸易展示及办公区新镇公共活动中心体育馆中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)7在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析功能区块1.汽车贸易展示区2.新镇公共活动中心（包括办公）3.研发管理培训区4.第三方物流区5.汽车城公园根据不同模式的关键成功因素•有哪些功能/设施是一般情况下成功所必需的？•有哪些额外功能/设施是在安亭取得成功所必需的？一般情况下成功所需要的项目数量*18221761按现有规划，上海国际汽车城要实现其远景目标及其功能，需要成功实施90–100个项目在安亭取得成功所需要的额外项目数量*159620总计33312381*有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数资料来源：麦肯锡分析要回答的问题:SIAT/010929/SH-PR(2000GB)8建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土地占用土地面积万平方米汽车贸易、办公、展示区新镇公共活动中心汽车研发教育培训区汽车第三方物流区汽车城...