XH/020403/SH-DISC(2000GB)机密此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。汇报讨论会二OO二年四月三日为四川北路南段地区制定致胜的功能定位上海信虹房地产有限公司XH/020403/SH-DISC(2000GB)2今天汇报讨论会的目的•借鉴国际经验,树立远景目标•对现状的认识达成共识•分享和讨论对整个四川北路南段街区的功能定位设想•探讨整个项目中政府的支持和工作XH/020403/SH-DISC(2000GB)3会议日程¶项目背景及方法¶国际案例及其启示¶项目地区的现状分析和消费者的反馈¶项目地区的功能定位设想¶提问及讨论14:00~14:1014:10~14:3014:30~15:0015:00~15:3015:30~16:00XH/020403/SH-DISC(2000GB)4会议日程¶项目背景及方法¶国际案例及其启示¶项目地区的现状分析和消费者的反馈¶项目地区的功能定位设想¶提问及讨论XH/020403/SH-DISC(2000GB)57,7428,6999,20210,32811,54696979899002,9023,3603,6884,0354,5519697989900近年来上海经济正持续快速地发展上海市国民生产总值亿元年复合增长年复合增长112%2%人均年消费水平元/人人均可支配年收入元•上海市经济近年发展迅速•中国加入WTO后，上海将继续担当重要的角色•2001年上海人均GDP达4,500美元，进入世界中等收入行列8,1598,4398,77310,93111,7189697989900年复合增长年复合增长110%0%年复合增长年复合增长111%1%资料来源:上海统计年鉴，2001XH/020403/SH-DISC(2000GB)6大北外滩地区将成为上海发展的一个新焦点*今后将根据对这一区域的定位进行命名资料来源:北外滩规划建设指挥部办公室；文献检索四川北路南段*毗邻北外滩，邻近苏州河以南的南京路和外滩等重要商业区，将成为北外滩的重要组成部分中央商务区•占地面积52公顷•建筑面积超过100万平方米•以办公楼和5星级酒店为主(70%)，辅以高级住宅区(30%)•针对贸易、保险、律师、会计、咨询等行业航运商贸区•占地面积89公顷•建筑面积170万平方米•以国际航运中心为核心的航运商贸区•配套宾馆、商业和高级公寓历史风貌现代商业街•占地面积102公顷•建筑面积180万平方米•以整修历史建筑为主体的商业地区“改造后的北外滩对于上海将有如纽约的曼哈顿、香港的中环、巴黎的LaDefence”“北外滩将跟外滩和陆家嘴形成上海贸易区三足鼎立”XH/020403/SH-DISC(2000GB)7基于这些大背景，本项目将为四川北路南段地区全盘考虑功能定位,并为现有地块制定概念和价值定位活动•从其它成功的国内外住、商、办开发项目的例子中概括成功的必要条件•了解上海市,特别是虹口区内的潜在的竞争项目，明确本项目的机会和挑战,•了解四川北路及北外滩的整体改造方案，综合考虑周边地区（东至吴淞路、南至北苏州路、西至河南北路、北至海宁路）的功能定位•对客户群进行重点人群访谈和定量调查*•分析目标客户的决策因素和过程•对约2-3个可能的概念、功能和价值定位进行集思广益•评估功能和价值定位，选择最能为购买者和租户接受、经济回报最高的定位方案最终成果•周边地块的功能定位•现有地块详细的功能组合、价值定位和概念•产品设计的战略目标,其中包括•不同功能(如住宅、商业、办公)的开发量•不同功能(如住宅、商业、办公)的总体布局•交通组织的原则，包括考虑四川北路（海宁路—北苏州路段）改为步行街的设想6周（已完成4周）4周2周制定总体商业计划根据关键成功因素、竞争情况和对目标客户的了解,制定概念和价值定位制定协助实施和营销宣传的蓝图XH/020403/SH-DISC(2000GB)8制定成功的功能定位要求有严谨的工作过程•熟悉北外滩、苏州河及四川北路现状和改造规划的方方面面–历史遗留的文化和硬件资产–商业、住宅和商务发展现状–对消费者的深入了解–掌握现有改造规划–了解各种限制因素制定功能定位了解现状学习经验•学习国外的成功模式和经验–值得借鉴的思维方式–应避免的错误–以及一些新颖的细节方案•最后制订出一个整体的功能定位方案–整体的而非零敲碎打的战略主题–可以结构化地满足多方的需求–充分发掘辅助功能关键成功因素•结构化的思路•高远的全局观•严谨的功能定位完成的工作•针对消费者的定性市场研究•对北外...
